辦了房產(chǎn)過(guò)戶，合同就萬(wàn)無(wú)一失？
北京市一法律師事務(wù)所 韓洪律師
引言：
很多人在買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)、車(chē)輛時(shí)，常常認(rèn)為“只要完成了過(guò)戶登記，合同就肯定沒(méi)問(wèn)題了”！但現(xiàn)實(shí)真的這么簡(jiǎn)單嗎？
本文告訴你，已經(jīng)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)登記依據(jù)的合同并不必然有效！
為什么這么說(shuō)？
一、行政機(jī)關(guān)登記時(shí)，不會(huì)全面審查合同！
行政機(jī)關(guān)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)變更或轉(zhuǎn)移登記時(shí)，主要審查合同是否違反法律、行政法規(guī)的“紅線條款”（比如是否涉及非法交易）。至于合同是否存在欺詐、脅迫、重大誤解等問(wèn)題，屬于法院或仲裁機(jī)構(gòu)的職責(zé)，登記機(jī)關(guān)既無(wú)權(quán)也不負(fù)責(zé)審查。
舉個(gè)例子：張三用偽造的簽名辦理了房產(chǎn)過(guò)戶，登記機(jī)關(guān)可能因材料齊全而通過(guò)。但事后若發(fā)現(xiàn)造假，合同可能被判定無(wú)效，登記也會(huì)被撤銷(xiāo)。因此，登記通過(guò)，不等于合同合法有效
二、登記和合同效力是兩碼事！
根據(jù)《民法典》，財(cái)產(chǎn)權(quán)登記的核心作用有兩點(diǎn)：
其一，物權(quán)生效（如不動(dòng)產(chǎn)）：不登記，房子不算你的；
其二，對(duì)抗第三人（如車(chē)輛）：不登記，若被轉(zhuǎn)賣(mài)，可能追不回來(lái)。
但登記本身不決定合同是否有效！合同是否合法有效，要看三點(diǎn)：
一看簽約人是否有民事行為能力；二看是否自愿簽訂，要無(wú)欺詐、脅迫；三看內(nèi)容是否合法，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定、不違背公序良俗。
即使合同無(wú)效，只要登記材料齊全，行政機(jī)關(guān)也可能辦理過(guò)戶。但事后一旦被查實(shí)，合同和登記都可能被推翻！
實(shí)踐中，有人為避稅簽“陰陽(yáng)合同”，陽(yáng)合同用于登記，價(jià)格虛低；陰合同用于實(shí)際交易，價(jià)格真實(shí)。
根據(jù)《民法典》第146條，陽(yáng)合同因“虛假意思表示”直接無(wú)效，而陰合同是否有效，需看內(nèi)容是否合法。若陰合同合法，雙方仍需按真實(shí)價(jià)格履行！
三、如何避免“登記了合同卻被認(rèn)定無(wú)效或被撤銷(xiāo)”的坑？
其一，合同內(nèi)容要合法：不踩法律紅線，不簽陰陽(yáng)合同；
其二，警惕合同是否存在無(wú)效或可撤銷(xiāo)情形；
其三，保留聊天記錄、轉(zhuǎn)賬憑證、簽約視頻等證據(jù)，證明交易真實(shí)；
其四，遇糾紛找專(zhuān)業(yè)律師：合同效力問(wèn)題復(fù)雜，需結(jié)合證據(jù)和法律判定。
結(jié)語(yǔ)
財(cái)產(chǎn)登記是交易的“最后一步”，但合同是否有效才是“成敗關(guān)鍵”！登記只是公示，合同合法有效才是根基。交易前多一份謹(jǐn)慎，事后少一場(chǎng)糾紛！
熱門(mén)跟貼