上海樓市“金三銀四”，成交量徹底爆了。
3月上海二手房網(wǎng)簽量29369套，環(huán)比2月暴漲75%。日均成交947套，單日峰值1473套，這是自2020年以來(lái)的最高單日成交記錄。
市場(chǎng)熱度不亞于去年929新政后。
這一輪熱銷的，還是上一輪熱炒的學(xué)區(qū)次新板塊及核心地段，比如張江、聯(lián)洋、御橋、長(zhǎng)橋、大寧、前灘等。
其中， 前灘 的表現(xiàn)最為搶眼。
這個(gè)浦東最受爭(zhēng)議的板塊，憑借嶄新高 級(jí)的城市界面+便捷的交通+優(yōu)質(zhì)完整的升學(xué)路線+繁華的商業(yè)+品質(zhì)次新優(yōu)勢(shì)，以及前 兩年房?jī)r(jià)深度回調(diào)，泡沫基 本出清后的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，殺出重圍。
乘著政策的東風(fēng)，前灘二手房井噴式放量。
2025年，市場(chǎng)回暖，前灘觸底反彈，實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。
曾經(jīng)備受矚目的“上海頂流”，如今似乎正在強(qiáng)勢(shì) 重回巔峰 。
成交量10倍增長(zhǎng)
前灘的回春 ，要從去年929新政后說(shuō)起。
華二前灘中考成績(jī)只是引線，929新政才是真正的爆點(diǎn)。
929新政前，前灘二手房單月成交基本都是個(gè)位數(shù)。
929新政后，將增值稅免征年限從滿五調(diào)整為滿二，極大地釋放了前灘二手市場(chǎng)，推動(dòng)了成交量的暴漲。
24年10-12月，前灘成交102套，三個(gè)月賣了之前一年的量。
整個(gè)2024年，前灘二手房共成交156套，同比75%的漲幅，遠(yuǎn)高于全市平均水平。
2025年以來(lái)，市場(chǎng)熱度居高不下，前灘更是一路狂飆。
帶看量、成交量皆創(chuàng)新高。
剛剛過(guò)去的3月，前灘二手房成交47套，同比激增10倍，創(chuàng)板塊過(guò)去15個(gè)月成交峰值。
從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，還是以50-70平小戶型為主。
在這47套房源中，一房掛學(xué)區(qū)的有23套，占比近一半。
不過(guò)讓人驚喜的是，這次不止是小戶型賣得歡，前灘大戶型也開始躁動(dòng)了。
從數(shù)據(jù)中可以看到，3月份前灘的兩房成交了12套，三房10套，四房2套。
成交價(jià)觸底反彈
俗話說(shuō)，有市就會(huì)有價(jià)。
前灘不止是成交量賣爆了，成交價(jià)也在強(qiáng)勢(shì)回暖。
很多套小戶型房源的成交單價(jià)重新站上了14、15萬(wàn)/㎡。
比如：
海悅?cè)A庭45平的1房1衛(wèi)，今年最新成交單價(jià)15.2萬(wàn)/ ㎡，去年10月14.1萬(wàn)/ ㎡，成交單價(jià)每平上漲1萬(wàn)元。
3個(gè)多月時(shí)間成交總價(jià)多了50萬(wàn)，這可比不少人一年的收入還多。
現(xiàn)在小區(qū)同戶型45平的一房，掛牌價(jià)在720萬(wàn)-735萬(wàn)，單價(jià)逼近16萬(wàn)/平。
尚峰名邸，47平的1房1衛(wèi)，24年11月成交單價(jià)13.4萬(wàn)/平，今年3月份精裝中樓層的成交單價(jià)14.72萬(wàn)/平。
目前小區(qū)47平同戶型的掛牌價(jià)730-795萬(wàn)不等。
前灘東方惠禮，59平的1房1衛(wèi)，去年11月成交單價(jià)13.56萬(wàn)/平，今年3月同低區(qū)精裝戶型，成交單價(jià)14.36萬(wàn)/平，單價(jià)每平上漲一萬(wàn)，總價(jià)上漲47萬(wàn)。
除小戶型外，前灘的大戶型成交價(jià)也上來(lái)了。
比如晶耀名邸一期，154平的4房2衛(wèi)，今年1月份成交單價(jià)15.5萬(wàn)/平，成交總價(jià)2398萬(wàn)。
3月份成交1套同戶型的，單價(jià)18.18萬(wàn)/平，成交總價(jià)2800萬(wàn)。2個(gè)月時(shí)間，單價(jià)相差2.68萬(wàn)/平。
即使排除低層和高層的價(jià)差，也是有漲幅在里面的。
更為夸張的是，現(xiàn)在小區(qū)154平的4房掛牌價(jià)是3100萬(wàn)，單價(jià)高達(dá)20.1萬(wàn)/平。
昔日的“上海頂流”，仿佛真的殺回來(lái)了。
誰(shuí)在為前灘買單？
前灘能賣爆，離不開學(xué)區(qū)利好+政策刺激+價(jià)格回調(diào)，這三重因素。
很多人可能會(huì)疑惑，全是鴿子籠，還賣那么貴，到底是誰(shuí)在為前灘買單？
其實(shí)前灘的二手房?jī)r(jià)，并非全是炒作和泡沫。
它是有自己的發(fā)展邏輯在里面的。
如果用中產(chǎn)社區(qū)六邊形戰(zhàn)士的要求來(lái)看前灘，你會(huì)發(fā)現(xiàn)前灘是獨(dú)一無(wú)二的存在：
1）全新的城市界面，干凈漂亮。
2）頂級(jí)的學(xué)校，完整的升學(xué)路線。
從浦東老牌幼兒園冰廠田到華二前灘九年一貫制學(xué)校，
以及民辦惠立中學(xué)、普靈頓外籍子女學(xué)校等，涵蓋學(xué)前教育到國(guó)際教育等多元教育體系。
3）便捷的交通：前灘擁有四條軌交（6號(hào)線/8號(hào)線/11號(hào)線/待建19號(hào)線）；南北、中環(huán)兩條高架，和三條隧道。
4）國(guó)際化的產(chǎn)業(yè)：前灘集聚了大量高水平外企和民企。目前，前灘世貿(mào)中心一至三期的外企比例高達(dá)50%。
早在2021年，國(guó)際頂級(jí)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所和咨詢機(jī)構(gòu)普華永道就搬遷到了前灘，多家國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織也簽約入駐。
5）繁華的商業(yè)：太古里、晶耀前灘、香格里拉、L+MALL和信德廣場(chǎng)等等，盡顯奢靡之風(fēng)。
6）生態(tài)配套上，前灘休閑公園、世博文化公園各種濱江公園、三大生態(tài)中心和三林楔形綠地等等，群綠環(huán)繞。
可以說(shuō)，中內(nèi)環(huán)，很難再找到一個(gè)可以媲美前灘的社區(qū)了。
即便與浦東首屈一指的中產(chǎn)社區(qū)聯(lián)洋相比，前灘在資源配套上亦不遑多讓。
高級(jí)的城市界面，更是吊打北蔡、御橋。
更重要的是，前灘的次新房，房齡優(yōu)勢(shì)極為突出。
這些屬性足以吸引并承載高總價(jià)的購(gòu)買力。
前幾年，前灘的購(gòu)房者里有很多炒房客。
現(xiàn)如今，前灘的圈層認(rèn)可度越來(lái)越高。
這也是為什么近期前灘房?jī)r(jià)有所回升的原因。
細(xì)分來(lái)看，現(xiàn)在買前灘的人群，大概有三類：
1、學(xué)區(qū)剛需族：
沖著華二前灘學(xué)區(qū)來(lái)的，買小戶型掛戶口，希望房屋帶增值屬性的買房客。
偏好40㎡-60㎡的一房或兩房，總價(jià)區(qū)間控制在600-800萬(wàn)。
2、中產(chǎn)改善客：
定居在浦東的高學(xué)歷高收入中產(chǎn)，年輕一代小資，買的就是“前灘”的名氣。
偏好120㎡-160㎡的三房，總價(jià)區(qū)間控制在1500萬(wàn)-2000萬(wàn)。
3、豪宅客戶：
頂豪收藏家，喜歡前灘紙醉金迷的高大上環(huán)境。
偏好200㎡以上的江景大平層，總價(jià)2000萬(wàn)不封頂，圖的就是圈層價(jià)值和稀缺性。
最后
沒(méi)有人規(guī) 定房?jī)r(jià)只漲不跌，也沒(méi)有人規(guī)定房?jī)r(jià)下跌就是至暗時(shí)刻。
當(dāng)房子的價(jià)格超越價(jià)值時(shí)，下跌只是在回歸理性。
而當(dāng)估值重新回到一個(gè)合理水平后，其內(nèi)在價(jià)值將更加清晰地顯現(xiàn)出來(lái)。
無(wú)論是地段戶型的稀缺性，還是優(yōu)質(zhì)配套的吸引力，都會(huì)提供堅(jiān)實(shí)支撐，使其在市場(chǎng)中保持強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)力。
所以，2018年賣爆的是前灘，今天賣爆的還是前灘。
市場(chǎng)上的好房子，從來(lái)不愁賣。
前灘不會(huì)因?yàn)檎l(shuí)的一兩句嫌棄，就淪為下只角。
“始于學(xué)區(qū)，終于品質(zhì)”是我們強(qiáng)調(diào)了很多次的觀點(diǎn)。
未來(lái)，一樣會(huì)有人愿意為前灘買單。
注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。
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