2023年4月20日，《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡稱批復(fù)）施行。該批復(fù)第二條規(guī)定，商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。司法實踐中，對如何認(rèn)定商品房消費(fèi)者、商品房消費(fèi)者是否可依據(jù)房屋交付請求權(quán)主張注銷抵押登記，仍存在不同觀點。
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一｜關(guān)于商品房消費(fèi)者的認(rèn)定
商品房消費(fèi)者“超級優(yōu)先權(quán)”的設(shè)立體現(xiàn)了立法者對于商品房消費(fèi)者生存權(quán)予以保障的價值取向，將原本只享有一般合同債權(quán)的購房者，賦予可以對抗建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)的權(quán)利，但是這種保護(hù)與現(xiàn)有抵押權(quán)物權(quán)變動規(guī)則、承包人的利益保護(hù)相沖突。商品房消費(fèi)者的保護(hù)固然牽涉其生存利益，但是依據(jù)工程建設(shè)享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的承包人、依據(jù)抵押登記外觀足以信賴其債權(quán)能夠優(yōu)先于其他債權(quán)人受償?shù)牡盅簷?quán)人的利益同樣值得保護(hù)。因此，適用該批復(fù)及商品房消費(fèi)者的認(rèn)定必須是嚴(yán)格審慎的，不得擴(kuò)大適用范圍。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定商品房購房者需滿足三個條件才能夠排除執(zhí)行，即在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋、已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。批復(fù)第二條規(guī)定商品房消費(fèi)者需滿足兩個條件才能享有“超級優(yōu)先權(quán)”，即以居住為目的購買房屋、一審法庭辯論終結(jié)前已支付全部價款。對比上述規(guī)定發(fā)現(xiàn)，批復(fù)中刪掉了購買房屋的時間、名下用于居住的房屋數(shù)量這兩個條件，補(bǔ)充了支付全部價款的條件。
筆者認(rèn)為，若商品房交易過程中，購房者在明知案涉房屋存在抵押權(quán)或在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)范圍內(nèi)，仍然購買案涉房屋，購房者享有的本質(zhì)上仍是金錢之債，不能對抗抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。故商品房消費(fèi)者的認(rèn)定仍應(yīng)需滿足在抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)取得之前已購買房屋的條件。
另外，即使購房者名下有多套房屋，但能夠認(rèn)定購買案涉房屋系用于居住，則無需考慮購房者名下房屋的數(shù)量；或者即使購房者名下僅有一套案涉房屋，但并不用于居住，也不應(yīng)認(rèn)定為商品房消費(fèi)者。故筆者認(rèn)為，名下房屋數(shù)量并不是認(rèn)定條件之一，關(guān)鍵在于能否認(rèn)定購買案涉房屋是為了居住的用途。
綜上，筆者認(rèn)為，司法實踐中，商品房消費(fèi)者的認(rèn)定應(yīng)需滿足三個條件：一是在抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)取得之前已購買房屋，二是購買的房屋用于居住，三是一審法庭辯論終結(jié)前已支付全部價款。
二｜關(guān)于商品房消費(fèi)者是否可依據(jù)房屋交付請求權(quán)主張注銷抵押登記
對此，司法實踐中存在兩種觀點。一種觀點認(rèn)為，即使購房者符合批復(fù)第二條規(guī)定，但從該規(guī)定的文義中并不能得出房屋交付請求權(quán)成立即可消滅在其順位之后的抵押權(quán)及其他債權(quán)的結(jié)論，故購房者不能基于其享有的房屋交付請求權(quán)主張滌除案涉房屋上已經(jīng)依法設(shè)立的抵押權(quán)。另一種觀點認(rèn)為，作為已經(jīng)支付全部購房款的購房者，如其物權(quán)之上再設(shè)立與其不相干的優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)，與批復(fù)精神不符，且其他權(quán)利的登記，只是形式上的，并不能解決實際債務(wù)受償?shù)碾y題。
筆者同意第二種觀點，商品房消費(fèi)者可依據(jù)房屋交付請求權(quán)主張注銷抵押登記。理由如下：
一是若商品房消費(fèi)者無法依據(jù)房屋交付請求權(quán)主張注銷抵押登記，即使案涉房屋過戶至商品房消費(fèi)者名下，案涉房屋上仍存在抵押登記，而依據(jù)批復(fù)規(guī)定，抵押權(quán)劣后于房屋交付請求權(quán)，抵押權(quán)人無法實現(xiàn)抵押權(quán)，即不能依據(jù)抵押權(quán)實現(xiàn)清償債務(wù)的目的，則該抵押權(quán)登記“形同虛設(shè)”；
二是如果商品房消費(fèi)者不能注銷抵押登記，不僅會導(dǎo)致案涉房屋上的權(quán)利處于混亂狀態(tài)，還會造成案涉房屋的交易處于不穩(wěn)定狀態(tài)，減少了商品房的流動性；
三是批復(fù)的立法本意就是為了保護(hù)商品房消費(fèi)者的生存權(quán)，購房者不會僅僅滿足于取得帶有瑕疵的房屋所有權(quán)，既然賦予商品房消費(fèi)者“超級優(yōu)先權(quán)”，商品房消費(fèi)者取得的應(yīng)該是無抵押權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)的完全所有權(quán)，而不是僅能排除抵押權(quán)人等有關(guān)權(quán)利人執(zhí)行的有權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利。
來源：江蘇法治報
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