? 點擊上面，關(guān)注“甌柑樓市”，看不一樣的原創(chuàng)新聞
寫在前面：因微信后臺認(rèn)證規(guī)則改變，“樓市溫州”即日起更名為“甌柑樓市”，原創(chuàng)團隊人員、架構(gòu)保持不變。“甌柑樓市”仍以溫州城市、樓事、房市為主要報道方向，寫不一樣的原創(chuàng)新聞仍是我們的不二追求。
昨天，溫州市鹿城區(qū)掛牌一宗占地約83畝的商住地塊，起始總價約15.5億元，起始樓面價約1.43萬元/㎡，預(yù)計5月30日出讓。
地塊為洪殿單元D-10、E-02地塊，位于碧桂園·濱江壹號東側(cè)，一河之隔。地塊屬性還是不錯的，容積率為1.85或2.0，還能享受到第四代住宅的政策，樓面價和2年前出讓的華潤潤府的樓面價相差無幾，誠意十足。
下面一起來看下地塊相關(guān)信息及周邊情況。
01
洪殿單元D-10、E-02地塊
位于江濱中路與洪殿北路交匯處兩側(cè)，西面為碧桂園·濱江壹號，西面稍遠(yuǎn)些為在建的鹿城廣場·麗錦及商業(yè)綜合體。
地塊占地面積約55372.77㎡（折合約83.059畝），地塊住宅和兼容的商服建筑面積≤103663㎡，
其中D-10地塊容積率為1.85-2.4，住宅和兼容的商服建筑面積≤48864㎡，建筑高度≤80米（且住宅≥24米）；另洪殿D-10地塊內(nèi)西南角處須無償建一所12班幼兒園，用地面積≥6009㎡，建筑面積≥5328㎡。
E-02地塊容積率為2.1-2.8，住宅和兼容的商服建筑面積≤54799㎡，建筑高度≤80米（且住宅≥24米）。
這兩宗地塊的建面是按照地塊容積率的下限來設(shè)置的，對比之前土地推介會，當(dāng)時這兩宗地塊的容積率為2.0-2.8，前后對比之下，容積率變化不大，西側(cè)地塊的容積率略有降低，東側(cè)地塊容積率略有上調(diào)。
另外這次的規(guī)劃條件中，新增了一條較為特殊，但對該項目影響不大的條款。
不得建設(shè)別墅、“私家莊園”類等房地產(chǎn)項目。不得規(guī)劃建設(shè)獨棟住宅，以聯(lián)排建筑布局形式建設(shè)的住宅，原則上應(yīng)為三個及以上分割單元。
很顯然，設(shè)置這條是為了限制低密地塊的設(shè)計，可能是受到去年麗水低密莊園地塊的影響。只不過，本次出讓的地塊，限低24米，基本和聯(lián)排、合院以及疊墅產(chǎn)品無關(guān)，最低也就是7層的洋房。
地塊的造價標(biāo)準(zhǔn)在溫州前列，比較意外的是強調(diào)了夜景亮化工程，看來是想配合鹿城廣場，塑造城市形象。
該地塊住宅建筑外立面（不含門窗）以金屬板或石材為主，造價不低于1200元/㎡。商業(yè)、商務(wù)辦公建筑采用玻璃幕墻的造價不低于2000元/㎡，采用非玻璃幕墻的造價不低于1000元/㎡。住宅建筑外立面門窗造價不低于1500元/㎡。室外景觀工程（不含架空層）造價不低于1200元/㎡。住宅的夜景亮化（外立面面積）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于50元/㎡，商業(yè)、商務(wù)辦公的夜景亮化（外立面面積）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于100元/㎡。
另競得者需有償代建洪殿北路（江濱中路-洪福路路段）、洪殿D-09地塊（公園綠地）、洪殿E-01地塊（公園綠地）（代建項目最終面積均以勘測定界報告為準(zhǔn)）。
02
樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
該地塊自身條件不錯，享受第四代住宅的政策，西面為河流、碧桂園·濱江壹號，稍遠(yuǎn)些為在建的鹿城廣場·麗錦以及商業(yè)綜合體，南面為洪殿新村、花園1956，視野開闊，但形象稍差；東面為鹿韻里。
目前洪殿片區(qū)周邊在售新房項目只有一個華潤·潤府。
潤府在2023年拿地樓面價約14943元/㎡，略高于本次出讓地塊的樓面價。
開盤于2023年11月-2025年4月，開盤毛坯均價約2.5-3.1萬元/㎡，推售958套，銷售情況相當(dāng)不錯。
華潤潤府
對比這兩個項目，區(qū)位條件類似，配套的話，目前差不多，等到鹿城廣場的商業(yè)綜合體開業(yè)后，本次出讓地塊更占優(yōu)。然后地塊屬性方面，則是本次出讓地塊明顯占優(yōu)，屬于第四代住宅，能享受新的計容政策還有空中花園。
雖然從開發(fā)周期來看，兩個項目大概率不會同臺競爭，但這個地塊一亮相，一些不急的客戶沒準(zhǔn)會考慮等待新地塊開盤，因此，潤府項目也許要抓緊清空庫存。
濱江壹號實景圖
地塊西側(cè)，一河之隔的碧桂園·濱江壹號，目前二手大多報價約3-3.7萬元/㎡，部分軟裝齊全的房源價格更高一些。
2025年4月成交1套174㎡房源，成交總價約521萬元，成交單價約3萬元/㎡；2024年12月成交1套196㎡房源，成交總價約797萬元，成交單價約4.07萬元/㎡。
綜合來看，這次的組合地塊性質(zhì)不錯，能享受到第四代住宅的相關(guān)政策，并且樓面價也有性價比，基本持平2年前華潤潤府的樓面價，加量不加價。
而且原計劃分兩宗地塊出讓，現(xiàn)在卻合并出讓，看來已經(jīng)有不少意向房企接觸過，相關(guān)部門才會如此大膽的合并地塊出讓。
也許還有溫州潤府的熱銷，證明了哪怕在市場下行期，核心地段的項目也有不錯的表現(xiàn)。
最終就看哪家房企能笑到最后，拿下洪殿單元D-10、E-02地塊，期待5月30日的土拍結(jié)果。
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