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01
案例選編
? 案例一：“名為房屋買賣、實為××”的通謀虛偽意思表示應如何識別？
? 案例二：合同雙方在履行過程中均有過錯，能否適用定金罰則？
? 案例三：購買的房屋中存在合同所附平面圖未標的承重墻如何處理？
02
衡石觀點
?在雙方對合同是否系“虛假意思表示”存在爭議時，應以合同的實際履行行為作為主要判斷標準。
?定金罰則不適用于雙方對于合同履行不能均有過錯的情形。
?承重墻位置屬于影響房屋價值、功能的重大因素，出售方有義務主動告知。
03
結 語
Part.
01
2014年，高某因拆遷獲系爭安置房。2017年，黃某作為買受人，在中介公司的居間下與高某就該房屋以165萬元的價格簽訂買賣合同，并為此支付數(shù)千元中介費。
合同簽訂當日，黃某向高某支付20萬元，高某出具定金收條。此時，房屋尚未動工建設。后黃某又陸續(xù)向高某轉賬，總計金額1,549,700元，高某就其中部分金額出具購房款收條。2022年9月底，高某向黃某出具交房單，載明系爭房屋已經賣給黃某，收到房款150萬元，現(xiàn)將房屋交付給黃某支配。同年11月，系爭房屋核準登記在A公司名下，后發(fā)生多輪司法查封。
審理中，黃某與高某均確認簽署本案房屋買賣合同前，雙方存在借貸關系，黃某表示尚未催討該欠款?，F(xiàn)黃某以系爭房屋已符合辦理產權登記條件，起訴確認系爭買賣合同有效，并繼續(xù)履行合同。高某則辯稱買賣合同所涉價款實為出借款，合同價款遠低于當時周邊房價，不同意繼續(xù)履行。
一審法院審理后認為
本案房屋買賣不符合正常交易模式，存在諸多疑點。如，黃某在房屋尚未建造情況下即決定購買且支付高達百分之九十房款；黃某未要求欠款抵扣房款，而是另付大額錢款；房屋交易價格明顯低于市場價值；黃某因政策限購不具備購房資格等事實。綜上，系爭房屋買賣合同并非雙方當事人的真實意思表示，系通謀虛偽行為，房屋買賣的法律關系基礎不存在，故駁回黃某等訴訟請求。
二審法院審理后認為
合同簽訂后，黃某向高某支付多筆款項，高某出具房款收條，確認收取購房款。并且，系爭房屋已實際交付黃某占有使用，雙方存在實際履行合同的行為，故房屋買賣系雙方真實意思表示，并非通謀虛偽行為，該合同亦不存在違反法律強制性規(guī)定之情形，故應認定為合法有效。雙方之間此前存在借款關系及一審所述諸多疑點，均非否定房屋買賣合同效力的有力依據。然因該房屋存在多個司法查封，繼續(xù)履行合同存在障礙，故駁回黃某要求過戶的訴訟請求。
Part.
02
陳某向盧某購買房屋，約定買賣合同簽訂當日陳某支付定金50萬元，網簽合同當日，陳某支付首期房價款（含定金）750萬元，合同約定付款、過戶時間、定金罰則等內容。陳某按約支付定金，盧某出具定金收據。約定網簽日前，陳某通過中介與盧某商量變更付款周期，盧某未予同意；約定網簽日后，陳某又通過中介與盧某協(xié)商首付款分期付款，盧某亦未同意。陳某遂妥協(xié)并要求盧某來簽訂網簽合同并支付首付款，盧某認為陳某不誠信，不同意網簽。后盧某出具《承諾書》明確終止與陳某的房屋買賣。陳某遂起訴請求盧某雙倍返還定金。
一審法院審理后認為
陳某在約定網簽、支付首付款的時間節(jié)點前與盧某協(xié)商變更付款方式，但盧某未予同意，后陳某表示妥協(xié)愿意按原約定履行，雖略晚于合同約定時間，但此僅為輕微違約情形，合同仍具有履行可能性。盧某以此為由拒絕網簽，以實際行動表示不再履行合同，已構成根本違約，導致合同目的無法實現(xiàn)，應當雙倍返還定金。
二審法院審理后認為
陳某在約定時間節(jié)點前后通過中介與盧某商量變更約定的付款期限及首付款方式，均未得到盧某同意。雖然其后陳某“妥協(xié)”，但該時間節(jié)點已超過合同約定期限，且中介并未明確表示陳某愿意完全按照合同約定支付首付款及后續(xù)購房款。盧某喪失對陳某的信任而拒絕交易，事出有因，故陳某對于合同無法繼續(xù)履行存有過錯。而盧某在陳某要求繼續(xù)履行但時間略晚于約定期限的情況下，未經進一步核實，直接拒絕網簽，對于合同無法繼續(xù)履行亦存在過錯。故此，二審法院改判盧某返還定金，駁回陳某其余訴訟請求。
Part.
03
王某向B公司購買商鋪，交房時王某發(fā)現(xiàn)商鋪與房屋預售合同附件“房屋建筑設計及平面圖”記載不一致，存在圖紙上沒有的承重墻，雙方協(xié)商由B公司整改，然B公司無法移動承重墻的位置，故王某以房屋建筑結構設計變更導致的結構和使用功能損失為由，起訴請求B公司賠償損失。
一審法院審理后認為
王某未能舉證證明房屋建筑結構設計發(fā)生變更，且房屋內的承重墻并不必然影響房屋的結構和使用功能，故對王某的請求不予支持。
二審法院審理后認為
雖雙方確認系爭房屋的竣工圖中有承重墻，但無證據證明王某在簽署房屋預售合同前知曉或在領取鑰匙后認可系爭房屋內存在合同附件未標的承重墻。鑒于承重墻的設置，對購房人決定是否購買商鋪具有較重要的影響，而B公司未能證明其在訂立合同前就房屋內可能存在的、常見的不利因素予以充分告知，存在疏忽，故改判B公司賠償王某損失。
Part.
01
意思表示是法律行為的核心。在理想狀態(tài)下，意思的形成及其表達都應是無瑕疵的，表意為真，方能識別，進而可裁判。而所謂通謀虛偽意思表示，是指各方合意做出的與其內心的真實意思不一致的對外表示。通謀虛偽意思表示，必有目的，但不一定是非法目的。因此，《民法典》第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規(guī)定處理。
實踐中，虛假意思表示所約定的權利義務內容，往往有避法之意圖、非法之目的。以房屋買賣合同為例，名為房屋買賣，實為借貸、擔保的情況并不罕見。合同雙方多以房屋買賣合同的外在形式實現(xiàn)借款（甚至騙貸）、擔保的真正目的。在此類案件中，通常一方當事人主張買賣是雙方真實意思表示并要求繼續(xù)履行，另一方當事人則主張雙方之間實為借貸、擔保的法律關系。此時，確認虛假意思表示無效系制度應有之義。為實現(xiàn)該目的，則首先需要對是否存在“虛假意思表示”進行審查與識別。同樣需注意的是，存在通謀虛偽行為的情況下，必然存在隱藏的真實行為，因此判斷存在“虛假意思表示”必然伴隨著對于隱藏真實行為的判斷，兩者系“一體兩面”的關系。
除了各方自認且經審查自認成立以外，對通謀虛偽行為的判斷存在一定的法律適用難度。鑒于虛假意思表示所約定的權利義務內容，往往有異常之處，裁判者通常都能關注到從“商業(yè)合理性”角度去評判名義合同是否系各方真實意思。
例如，在連環(huán)買賣中，上下游之間多個交易主體形成完整的閉合交易鏈條，其中的一方既賣又買、低賣高買，自甘受損，與經營者的營利目的明顯相悖。這類情況在虛偽意思表示的案件中非常常見，也比較容易判斷。但鑒于“商業(yè)合理性”本身含有價值判斷而非可量化的標準，在大量交易場景中可能介入除營利以外的其他要素，因此如果僅從商業(yè)合理性角度進行判斷，則往往容易陷入經驗主義的誤區(qū)。相較而言，引入并強化合同的實際履行與約定是否一致的審查判斷，則更具客觀性，更易操作。例如當事人雖然簽署貨物買賣合同約定支付價款以后取得貨物，但履行過程中出賣人并沒有進行貨物的交付，買受人也未收到貨物甚至未要求發(fā)貨，雙方之間實際履行的只有資金的流轉。根據合同約定內容與實際履行情況的對比，即可成功識別出買賣合同系虛假意思表示。
案例一中
一審法院根據雙方之間存在借貸關系、房屋交易中存在部分與常規(guī)做法不同的情形即認為雙方的房屋買賣構成通謀虛偽行為，故此認為雙方之間不存在房屋買賣的法律關系，相當于認定了隱藏的真實行為是借貸關系。該裁判思路更多地關注于部分交易行為本身的合理性，而未能充分注意合同的實際履行情況與合同約定的匹配度。在雙方簽署房屋買賣合同的情況下，出賣人實際收取購房款，并以購房款名義出具收據；房屋也實際交付給買受人使用；且出賣人也書面聲明該房屋屬于買受人，因此更加符合房屋買賣合同的履行特征。另一方面，實際履行行為也可以作為隱藏行為的識別特征，因為實際交付房屋的行為通常并不符合借貸關系的履行模式，由此即可判斷難以認定“名為房屋買賣、實為借貸”。
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02
《民法典》第五百八十七條規(guī)定，債務人履行債務的，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。
定金罰則作為一種懲罰性規(guī)則，是定金實現(xiàn)其擔保功能的保障。房屋買賣因其涉及標的貴重，屬于生活中的重大決策，又大多發(fā)生于陌生的買賣雙方之間，一般除了由房屋中介提供專業(yè)服務之外，房屋買賣合同中大多存在關于定金支付、定金罰則的約定，以保證交易的順暢性。定金在房屋買賣合同履行中具有特殊的價值，定金罰則適用的可能性則起到了督促雙方履行合同義務的作用，也在房價波動較大的市場現(xiàn)狀下起到了一定的穩(wěn)定作用。
從法律規(guī)定的字面意思來看，定金罰則的適用條件是“不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的”。對于因一方違約致使合同目的無法實現(xiàn)引發(fā)的房屋買賣合同糾紛中，守約方要求適用定金罰則較易判斷。然而，實踐中因雙方在合同履行過程中另行協(xié)商、履行有輕微瑕疵等最終升級為交易破裂的情況也不少見。合同雙方在合同履行過程中均存在過錯，最終合同解除能否適用定金罰則存在爭議。
事實上，合同的訂立及履行原本就建立在雙方的互相信任之上，一旦其中一方履行不當導致信任基礎喪失，如果一定要求對方繼續(xù)履行，事后再追究違約責任，不甚符合民事法律關系運作的誠信原則、公平原則。因此一般而言，一方在履行合同過程中有錯在先，但不足以構成根本違約，對方作出了不愿意繼續(xù)履行合同的意思表示，應當對其合理性進行判斷，如果雙方對于合同履行不能均有過錯，則不宜適用定金罰則。
案例二中
一審法院認為買方構成輕微違約，合同仍具有履行的可能性，賣家以此為由拒絕網簽，并要求取回房產證，構成根本違約，應當雙倍返還定金。該觀點未能充分考慮賣方行為雖然最終導致合同無法履行，但事出有因，買方違約行為使得賣方失去信任基礎在先，應認定雙方對合同無法繼續(xù)履行均存在過錯，不適用定金罰則，二審法院故此改判。
Part.
03
承重墻屬于房屋基礎結構部分，不可輕易改動，否則將有重大安全隱患；承重墻因其本身功能，也會對購房人是否購買該房屋的決策、房屋價值造成重大影響，因此房屋，特別是商用房屋中的承重墻位置屬于售房人應明確告知的影響合同簽訂的重要因素。
在商品房預售中，作為合同附件的房屋平面圖標注的房型、位置等房屋信息的直觀記載，較之于相對抽象的文字符號具有更強的確定性和可識別性，因此更能反映當事人的真實意思表示。尤其是在預售的情況下，合同簽訂時缺乏現(xiàn)房參照，購房人通常更容易按房屋平面圖標注內容確定買賣標的。相對于購房人而言，售房人對房屋平面圖、房屋現(xiàn)有或將有的結構應具有更為充分的認知和判斷能力。因此，訂立合同前售房人應當向購房人充分告知房屋內可能存在的、常見的不利因素，比如承重墻位置變動。如售房人未能履行該項義務，應對購房人的損失承擔賠償責任。
案例三中
雖然竣工圖標有系爭承重墻，但房屋買賣合同所附平面圖未注明該承重墻。在此情況下，售房人并沒有對于房屋實際承重結構與平面圖之間存在的不一致進行合理提示。同時，鑒于墻體是否為承重墻的判斷具備一定的專業(yè)性，即使購房人進行過現(xiàn)場驗房也不能表示其已明知承重結構與平面圖不符并表示接受，因此可以認定售房人對房屋內的承重墻未作出充分說明，對承重墻可能造成的房屋價值貶損、功能影響等承擔賠償責任。
需要注意的是，實踐中，除了承重墻之外，電梯的安裝也屬于影響合同簽訂的重要因素。特別是對于處于低層和高層的房屋而言，是否安裝電梯不僅影響購房人生活、行動上的便利，對于房屋的經濟價值也會造成不同程度的影響。當下，許多小區(qū)為了提升小區(qū)居民生活質量，逐漸推進小區(qū)樓棟加裝電梯，因加裝電梯涉及樓棟全體業(yè)主、業(yè)委會、居委會以及街鎮(zhèn)房辦、電梯生產企業(yè)、電梯安裝企業(yè)等多方主體的配合，整個安裝程序較長，由此引發(fā)合同簽署前后、合同履行過程中房屋狀態(tài)發(fā)生重大改變，對于是否阻礙合同繼續(xù)履行、是否賠償損失及損失范圍認定均應綜合考慮合同當事人意思自治、對房屋經濟價值影響等因素作出處理。
房地產買賣標的貴重，無論買賣的房產性質為何均屬于重大決策，妥善處理該類案件涉及社會民生。房價波動、房屋狀態(tài)變化、政策調整等均會對合同順利履行造成巨大影響，合同履行受阻造成的損失亦因所涉標的貴重而普遍較大。
“法律不重誦讀，而重理解。”法律解釋需要借助法律解釋方法，但法律解釋方法卻是一個實踐層面的問題。審理房屋買賣合同糾紛案件時，一方面應尊重當事人意思自治，對簽訂合同之時雙方真意進行探求，保證合同合法穩(wěn)定的履行狀態(tài)；另一方面，也應當考慮致合同履行受阻的因素發(fā)生時，客觀上對房屋價值造成的影響，結合合同雙方在履約過程中的過錯程度進行綜合判斷，從利益平衡的角度出發(fā)，對違約所應承擔的責任范圍進行認定。避免出現(xiàn)僅考慮市場環(huán)境對合同一方造成的影響，而變相苛責另一方對市場變化進行超出合理范圍的預期，從維護交易穩(wěn)定，保障房地產交易市場平穩(wěn)運作的角度，發(fā)揮民事裁判的規(guī)范引導作用。
值班編輯：郭葭
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