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寫在前面：因微信后臺認(rèn)證規(guī)則改變，“樓市溫州”即日起更名為“甌柑樓市”，原創(chuàng)團(tuán)隊人員、架構(gòu)保持不變。“甌柑樓市”仍以溫州城市、樓事、房市為主要報道方向，寫不一樣的原創(chuàng)新聞仍是我們的不二追求。
01
樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
一二線城市，正在掀起“地王”潮。
日前，杭州濱江一地塊，以高達(dá)約77000元/㎡的樓面價成交。緊接著，杭州西溪濕地一低密度地塊，又以高達(dá)約88000元/㎡刷新地價。
不僅僅是杭州。今年以來，北京、上海、成都、天津等一線、強二線城市，也都出現(xiàn)了“地王”。
同時，合肥、武漢、鄭州、西安、南京、蘇州、長沙等二線城市，也相繼出現(xiàn)了近3年來的高地價。
就此，一二線城市的樓市預(yù)期，已被慢慢的扭轉(zhuǎn)了。
當(dāng)然，這些高溢價成交的地塊，都出現(xiàn)在核心地段，或擁有優(yōu)質(zhì)資源。外圍的普通地段，依舊沒起色，哪怕是一線、強二線城市。
可見，樓市止跌企穩(wěn)，建設(shè)“好房子”，讓這批成功穿越周期、活下來的開發(fā)商，重新出動了。
但是，開發(fā)商只盯著一二線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，圍繞它們展開激烈爭奪，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)。
很明顯，這距離樓市全面回暖還很遠(yuǎn)，但也是一個積極信號。
這些城市為了推動樓市復(fù)蘇，拿出的都是壓箱底的真正優(yōu)質(zhì)地塊，甚至通過各種方式來培育“地王”。
那么，這一輪土拍熱，會傳遞到溫州嗎？
02
樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
盡管溫州城市發(fā)展水平不如上述一二線城市，很難產(chǎn)生這樣的“地王”，但溫州的民間資本雄厚，潛在的改善居住規(guī)模龐大，對“好房子”仍有不小的需求。
正如最近，中楠·鷺湖以約28000元/㎡首開售罄，低密度住宅青山云廬首開熱銷，充分反映了溫州人的購買力與市場嗅覺。
回想10年前，在溫州大公館以約28000元/㎡熱銷后，中央綠軸區(qū)域的白麓城、溫州府等地塊相繼出現(xiàn)房企爭奪、溢價成交，成功帶動樓市回暖。
那么如今，在一個相似的轉(zhuǎn)折點，溫州的土地市場、樓市會像2015年那樣回暖嗎？
在溫州，當(dāng)前已有一些房企正在溫州看地，有拿地計劃。
結(jié)合各方面因素來看，當(dāng)下溫州很難出現(xiàn)真正的“地王”，但優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)房企爭奪，地價略高于前兩年，是有可能的。
核心地段
那么，哪些地塊可能引發(fā)開發(fā)商爭奪，并引領(lǐng)樓市回暖？
當(dāng)前溫州暫未發(fā)布今年的土地出入計劃，但從年初市房協(xié)會員大會上透露的信息，像鹿角灣地塊、洪殿3宗地塊、個別低密地塊，關(guān)注度更高。
其中，鹿角灣地塊是商住用地，并非純住宅地塊，預(yù)計會有一定規(guī)模的商業(yè)、商務(wù)面積，表面上地價很難走高。
可見，當(dāng)前能真正能帶動市場回暖的已知地塊，還是有限。
“甌柑樓市”，看不一樣的原創(chuàng)新聞
03
樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
當(dāng)然，如果僅僅是地價略高于前兩年，對溫州樓市的帶動是不夠的。
要知道，當(dāng)前阻礙溫州樓市回暖的因素還有很多，依舊困難重重。
深陷泥潭的郊區(qū)板塊、天量的安置房、大面積拋售的二手房、可能放量的法拍房……它們，都可能拖累溫州樓市的復(fù)蘇。
還有一批偽豪宅，很可能在市場回暖后，被土豪們拋售，使得“高端”二手房供應(yīng)量大增。
那么，溫州也有必要拿出更稀缺、具吸引力的地塊，來烘托市場熱度，拉高市場預(yù)期。
潛在的一線江景地塊
回望這幾年樓市下行，溫州房價最堅挺的，除了別墅，無非是核心地段的高品質(zhì)一線江景房。
除了鹿角灣地塊，甌江邊核心地段看似沒有地了，其實依舊值得挖掘。
比如，甌江路海事局北側(cè)的停車場，以及東側(cè)的兩棟小樓，完全可以拆除后建設(shè)一線江景房，并補齊這一段濱江城市界面的缺失。
還有望江東路屯前街一帶，也有些老房子與停車場。這里雖屬歷史文化街區(qū)范圍內(nèi)，但周邊早已高樓林立，不差這一點。
這些地塊規(guī)模不大、周邊成熟、江景絕佳，可謂幾近絕版，具備總價低、單價高的條件，能吸引更多房企爭奪，出現(xiàn)更高的地價。
除了甌江沿線，塘河沿線也可以繼續(xù)挖掘。
中楠·鷺湖的優(yōu)質(zhì)景觀+高得房率+好產(chǎn)品，就是一個成功案例。
塘河沿線
但是，像鹿角灣、中央綠軸G-16地塊等重點商住地塊，寧可地價便宜點，也不應(yīng)讓住宅比例過高，要維持稀缺性。
若增加住宅供應(yīng)規(guī)模，削弱商業(yè)、商務(wù)功能，將影響城市頭部板塊的價值與預(yù)期，并沖擊周邊在售商品房，與造“地王”所需的保持稀缺性、優(yōu)質(zhì)資源高度集聚不符。
04
樓市溫州 LOUSHIWENZHOU
“地王”背后，是開發(fā)商、購房者對核心地段、稀缺資源、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的共同期盼。
但是在溫州，太多核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，建設(shè)了太多太多的安置房，形成資源嚴(yán)重錯配。
從甌江到塘河，從中央綠軸到三垟濕地，這些具備優(yōu)質(zhì)景觀的好地塊，建設(shè)了一大堆安置房。
大面積安置房
過量的安置房，正是過去幾年溫州樓市跌幅大、難回暖的重要原因之一。
當(dāng)前，哪怕地段再好、風(fēng)景再好，就算建設(shè)品質(zhì)也不錯，這些安置房在二手房市場上，基本不超過18000元/㎡。
不具備風(fēng)景的，只要面積段稍大，甚至僅約12000元/㎡，比“老破大”都貴不了多少。
倘若將它們換作高品質(zhì)商品房，30000元/㎡以上不是問題，甚至可以沖40000元/㎡。
無論是地段價值，還是城市界面，如此大規(guī)模建設(shè)安置房，確實得不償失。
當(dāng)前，以安置房為代表的普通住宅，在溫州核心地段已非常充裕。
接下來，溫州應(yīng)該控制安置房了，能少建就少建，能不建就不建。
通過市場化手段，讓拆遷戶購買商品房、安置房，推動庫存去化。
核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
樓市復(fù)蘇從來不是靠全面普漲來實現(xiàn)的，而是由頭部優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)引領(lǐng)前行。
好地段，就該讓它充分發(fā)揮高價值，建設(shè)更高品質(zhì)的“好房子”，以推動樓市回暖。
在購房需求從“住得起”升級為“住得好”的新時代，只有真正占據(jù)稀缺資源的好地段，配上高得房率、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才會受到購房者歡迎。
而那些普通產(chǎn)品，尤其是那些購房者想要拋售的房子，可能還會繼續(xù)冷下去，以低價起到“保障房”的作用。
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