作者：周軍律師.
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在房產(chǎn)交易領(lǐng)域，房屋預(yù)告登記是購房者為保障自身權(quán)益、確保未來能順利取得房屋所有權(quán)的重要手段。預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)不發(fā)生物權(quán)效力 。
那么，做了房屋預(yù)告登記，能否排除工程價款優(yōu)先權(quán)執(zhí)行？
湖北高級人民法院在《詹某1、詹某2案外人執(zhí)行異議之訴案》中明確：
非為保障其基本居住條件而購買房屋的購房者以其已進行房屋預(yù)告登記為由提起案外人執(zhí)行異議之訴，并要求人民法院停止對案涉房屋執(zhí)行的，人民法院不予支持。
湖北高院認為，
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條關(guān)于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程承包人的建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。
在本案中，詹某1、詹某2簽訂合同并設(shè)定預(yù)告登記的房屋為19套，該購房數(shù)量已經(jīng)超出一般消費者購買房屋的實際數(shù)量，可以認定購房者并非為保障其基本的居住條件而購買房屋，所以可以認定其作為案涉19套房屋的預(yù)告登記權(quán)利人不具有《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條所規(guī)定的“消費者”身份。
綜上，即便詹某1、詹某2與十堰太某湖國際廣場開發(fā)有限公司存在真實的房屋買賣關(guān)系并辦理了房屋預(yù)告登記，亦不能對抗鼎某建設(shè)公司對案涉項目享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)。
據(jù)此，若承包人對房屋所在工程享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，而購房者僅辦理了預(yù)告登記，在房屋執(zhí)行過程中，承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于購房者的預(yù)告登記權(quán)利，購房者無法排除執(zhí)行 。
由此可見，房屋預(yù)告登記雖為購房者權(quán)益提供了重要保障，但并非在所有情況下都能排除執(zhí)行。購房者在進行房產(chǎn)交易時，除辦理預(yù)告登記外，還應(yīng)確保滿足排除執(zhí)行的各項法定條件，關(guān)注房屋權(quán)利狀況，以最大程度維護自身合法權(quán)益 。
周軍律師提醒，我國并非判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，僅對湖北高院轄區(qū)法院有參考意義。因此，并不意味著法其他院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當援引或參照。如有爭議，建議及時咨詢專業(yè)法律人士，依據(jù)法律規(guī)定和具體案情，采取恰當?shù)木S權(quán)措施 。
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